物业采购设资格条件和评审因素应注意什么？

物业服务采购相关问题一直以来令采购人头疼，时有采购人向政府采购信息报社专家咨询：在物业服务采购中，应该如何设置资格条件、实质性条款和评审因素？需要注意哪些问题？

哪四类资质可以作为资格条件？

广东省财政厅政府采购监管处副处长蚁文娟介绍，在设置资格条件和实质性条款方面，物业管理服务涉及专业多，部分专业服务涉及企业及人员“准入类”资质。如果采购文件将相关的“准入类”资质设为资格条件，并在履约时检查核对，可以切实降低或规避采购人管理风险。

在蚁文娟看来，具体而言，以下四类资质建议作为资格条件或实质性条款：

一是电梯系统运行维护。供应商或分包商须具备《特种设备安装改造修理（维修）许可证》；维保人员须具备《特种设备作业人员（电梯）》证书及《特种设备安全管理和作业人员》国家职业资格证书。二是消防系统运行维护。供应商或分包商须符合《社会消防技术服务管理规定》所明确的条件。维保人员须具备《消防设施操作员》或《注册消防工程师》国家职业资格证书。三是空调系统运行维护和高空外墙清洁。供应商或分包商的维保人员须分别具备《特种作业操作证书》（如：高处作业、制冷与空调作业）和《特种作业操作证书（如：高处作业）》。四是内部餐饮服务。由供应商或分包商提供食堂承包或集体用餐配送等，须提前获得许可的食品销售或餐饮服务，供应商或分包商须依据《中华人民共和国食品安全法》及《食品经营许可管理办法》的相关规定，在开展相关工作前取得《食品经营许可证（主体业态：餐饮服务）》。

安徽省合肥市财政局政府采购处一级主任科员朱玲霞提醒，采购人和采购代理机构不能以不合理的条件对供应商实行差别待遇或歧视待遇，可以要求供应商书面承诺的，不应要求供应商在投标（响应）前具备，比如人员配备中需要大量非关键岗位的人员。

设置评审因素应注意哪些问题？​

关于物业项目涉及的评审因素，蚁文娟认为主要有四个方面：一是供应商对各项服务的响应方案；二是项目的管理人员配备（如项目经理、保洁主管等）；三是供应商业绩；四是客户评价。

此外，蚁文娟认为在设置评审因素时，要注意设置的评审因素与项目需求内容相关，与采购项目的具体特点和实际需要不相适应或者与合同履行无关的内容不能作为评审因素。比如要求供应商具有某软件著作权登记证书，或者具有信息安全管理体系认证证书等。

在人员要求方面，可以将人员的学历、职称、相关工作经验和《国家职业资格目录》与项目需求相关的“水平类”证书等作为评审因素。《国家职业资格目录》“准入类”的证书是各行业的准入门槛，如果采购需求涉及相关内容的，应该作为实质性条款，不建议作为评审因素。在业绩要求方面，可以要求供应商以往业绩服务内容包含：①卫生保洁、②安保或秩序管理、③绿化养护等与需求相关的内容。但所列的服务内容不得涉及业绩金额、特定行政区域、特定行业或其他类似的不合理内容限制。

广东省广州市财政局政府采购监管处处长刘锋强调，在设置企业资质或者人员证书的评审因素时，证书要求须明确，分值设置要合理，既要注意这些证书是否取消或者应设置为资格条件或实质性条款，还要结合项目质量和采购需求提出，不能对供应商造成歧视待遇或差别待遇。